Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, scheint auf dem Papier einfach: ein Objekt finden, beim Notar unterschreiben, die Mieten kassieren. In der Praxis hängt die Rentabilität einer Immobilieninvestition von Parametern ab, die viele Erstinvestoren zu spät entdecken. Das Energielabel der Wohnung, das gewählte Steuersystem oder die Leerstandsquote im Viertel wiegen ebenso schwer wie der Kaufpreis.
Energielabel und Vermietungsverbot: der Filter, den Sie vor jedem Kauf anwenden sollten
Haben Sie eine alte Wohnung entdeckt, die mit einem hohen Abschlag in einer großen Stadt verkauft wird? Überprüfen Sie das Energieeffizienz-Diagnosezertifikat, bevor Sie irgendetwas berechnen. Das Gesetz über Klima und Resilienz hat einen strengen Zeitplan eingeführt: Die als G klassifizierten, energieintensivsten Wohnungen sind bereits für die Vermietung verboten, und die folgenden Stufen erstrecken sich schrittweise bis 2034.
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Konkret kann eine als G oder F klassifizierte Immobilie ohne Renovierungsarbeiten unvermietbar werden. Das ändert die Rentabilitätsberechnung radikal. Der Kaufpreis erscheint attraktiv, aber das Renovierungsbudget, um mindestens die Klasse E zu erreichen, absorbiert oft den anfänglichen Abschlag.
Nehmen Sie das Beispiel einer alten Zwei-Zimmer-Wohnung, die als F klassifiziert ist. Der Verkäufer gibt einen niedrigen Preis an, weil er sie nicht mehr legal vermieten kann. Sie kaufen, renovieren die Isolierung und das Heizsystem und vermieten dann wieder. Ihre tatsächliche Investition ist der Kaufpreis plus die Renovierungskosten plus die Monate Leerstand während der Bauarbeiten. Wenn Käufer mehr über CLE Immobilier erfahren können, können sie diese Art von Gesamtkosten besser abschätzen, bevor sie sich verpflichten.
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Es gibt auch die umgekehrte Falle: den Kauf einer bereits als D oder C klassifizierten Immobilie ohne Abschlag, in der Annahme, dass alles in Ordnung ist. Die Bruttorendite wird niedriger sein, aber die langfristige Prognose ist stabiler. Das Energielabel bestimmt nun die Erlaubnis zur Vermietung, nicht nur den Komfort des Mieters.
Mietrendite: Was die Bruttorendite nicht zeigt
Die Bruttorendite ist das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieten und dem Kaufpreis. Diese Zahl kursiert überall und gibt eine erste Vorstellung. Sie sagt jedoch nichts darüber aus, was Sie tatsächlich am Ende des Jahres in der Tasche haben werden.
Von brutto zu netto: die Posten, die die Marge schmälern
Zwischen der angezeigten Miete und dem tatsächlichen Einkommen gibt es mehrere Posten:
- Die Grundsteuer, die von Stadt zu Stadt stark variiert und in einigen Gemeinden ein bis zwei Monatsmieten ausmachen kann
- Die nicht erstattungsfähigen Hausgeldkosten, insbesondere die in der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten an den Gemeinschaftsbereichen
- Die Leerstandszeiten, selbst kurze, die den Einkommensfluss unterbrechen, ohne die Rückzahlung des Darlehens zu stoppen
- Die Versicherung für nicht bewohnte Eigentümer und die Garantie für Mietausfälle, die oft in schnellen Berechnungen unterschätzt werden
Die tatsächliche Nettorendite liegt oft deutlich unter der angegebenen Bruttorendite. Bevor Sie unterschreiben, listen Sie all diese Posten in einer persönlichen Tabelle auf und berechnen Sie den monatlichen Cashflow nach Abzug jedes Postens, einschließlich der Darlehensrückzahlung.
Die Leerstandsquote im Viertel
Eine Wohnung, die ein Monat im Jahr leer steht, bedeutet bereits mehr als acht Prozent weniger Einkommen. Einige Viertel haben einen angespannten Mietmarkt mit sehr kurzen Wiedervermietungsfristen. Andere haben trotz niedriger Kaufpreise Schwierigkeiten, stabile Mieter anzuziehen.
Informieren Sie sich bei den lokalen Agenturen über die durchschnittliche Wiedervermietungszeit für die Art von Immobilie, die Sie anstreben. Eine möblierte T2-Wohnung im Stadtzentrum wird nicht im gleichen Tempo vermietet wie eine T4-Wohnung am Stadtrand.
Besteuerung der Mietinvestitionen nach dem Ende des Pinel-Systems
Das Pinel-System ist beendet. Private Investoren wenden sich anderen Mechanismen zu, und die Wahl des Steuersystems wird zu einem direkten Hebel für die Nettorentabilität.
Drei Ansätze konzentrieren die Aufmerksamkeit: die nicht berufliche möblierte Vermietung (LMNP), das Vermietungsdefizit und das Gesetz Denormandie. Jeder spricht ein anderes Profil an.
Die LMNP ermöglicht es, die Immobilie und die Möbel buchhalterisch abzuschreiben, was die steuerpflichtige Basis der Mieteinkünfte reduziert. Für einen Investor, der eine bereits in gutem Zustand befindliche Immobilie kauft und möbliert, ist es oft das einfachste Regime, das einzurichten ist.
Das Vermietungsdefizit richtet sich an Eigentümer, die umfangreiche Arbeiten an einer leerstehenden alten Wohnung durchführen. Die Renovierungskosten werden von den Mieteinkünften abgezogen, und der Überschuss wird bis zu einer bestimmten Grenze auf das Gesamteinkommen angerechnet. Mit den steigenden energetischen Anforderungen macht dieser Mechanismus für zu renovierende Immobilien besonders Sinn.
Das Gesetz Denormandie hingegen zielt auf die Renovierung in bestimmten Gemeinden ab. Es bietet eine Steuerermäßigung im Austausch für Arbeiten, die einen signifikanten Teil der Gesamtkosten der Maßnahme darstellen. Es handelt sich um ein stärker reguliertes System, das sich jedoch in mittelgroßen Städten als sinnvoll erweisen kann, in denen der Markt für alte Immobilien weiterhin zugänglich bleibt.
Finanzierung und Zinssätze: Die Struktur des Darlehens an Ihr Projekt anpassen
Der Anstieg der Zinssätze hat die Bankakzeptanzkriterien für Mietinvestitionsanträge verschärft. Die Banken achten nun genauer auf die gesamte Verschuldungsquote, einschließlich der prognostizierten Mieteinkünfte, und wenden einen Abschlag auf diese Einkünfte in ihrer Berechnung an.
Warum ändert sich dadurch die Situation? Weil mit einem höheren Zinssatz die monatliche Rate steigt und der monatliche Cashflow negativ werden kann, selbst bei einer korrekt vermieteten Immobilie. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie jeden Monat zusätzlich zu Ihrer ursprünglichen Sparanstrengung Geld ausgeben.
Zwei Anpassungen ermöglichen es, die Situation wieder ins Gleichgewicht zu bringen:
- Die Laufzeit des Darlehens verlängern, um die monatliche Rate zu senken, und dabei einen höheren Gesamtkreditkosten akzeptieren
- Das Eigenkapital erhöhen, um weniger zu leihen und das Verhältnis von Rate zu Miete zu verbessern
Die Wahl zwischen diesen beiden Optionen hängt von Ihrem gesamten Vermögensmanagement ab. Ein Investor, der plant, in mittelfristiger Perspektive zu verkaufen, wird ein geringeres Eigenkapital und eine lange Laufzeit bevorzugen. Jemand, der die Immobilie zwanzig Jahre lang halten möchte, wird daran interessiert sein, die Gesamtkreditkosten zu minimieren.
Die Struktur der Finanzierung ist ebenso entscheidend wie die Wahl des Objekts für den Erfolg eines Immobilieninvestitionsprojekts. Eine auf dem Papier rentable Immobilie kann zu einem Fass ohne Boden werden, wenn die Finanzierungsstruktur den aktuellen Zinssatzkontext ignoriert. Simulieren Sie immer den monatlichen Nettocashflow, bevor Sie ein Angebot abgeben, indem Sie die Rückzahlung des Darlehens, die Kosten und die geltende Besteuerung einbeziehen.